De Nederlandse hypotheekmarkt stevende enkele jaren geleden af op een ijsberg. Door strengere kapitaaleisen werden banken flink beknot in hun capaciteit om hypotheken te verstrekken. De balansen raakten steeds verder verzadigd met hypothecair krediet. DNB en het kabinet doorzagen de noodzaak van vers kapitaal en begonnen institutionele beleggers warm te maken voor de Nederlandse hypotheekmarkt. Het markeert het begin van een relatief nieuw fenomeen: de regiepartij. Het transformatorhuisje dat de geldstroom van institutionele beleggers geschikt maakt voor gewone huishoudens.

De Groene Amsterdammer publiceerde onlangs een reconstructie van de ontstaansgeschiedenis van de regiepartij. Het blad sprak met oprichters en directeuren van enkele van die nieuwe namen: bijBouwe, Colibri, Tulp, Munt, Venn en Vista. ‘Speciaal opgezette hypotheekbedrijfjes’ noemen de auteurs het. ‘Kantoortjes’ waar inmiddels één op de vijf Nederlanders z’n hypotheek sluit. Ondanks de constatering dat de toegenomen concurrentie een positief effect had op de rentetarieven, is het artikel allerminst een aanbeveling voor regiepartijen.  

Strop  

De nieuwe geldschieters zijn hier zolang de Nederlandse hypotheken goede winsten opleveren, verwachten de auteurs. Maar als het economisch minder gaat, zullen ze weer net zo snel vertrokken zijn. Een onderzoeker van de Consumentenbond vraagt zich af hoe de regiepartijen zich zullen gedragen als hun funders vertrekken. Hij is er niet gerust op. De AFM evenmin, zo blijkt uit het verhaal. Hoewel de uitspraak niet aan een specifieke medewerker toegeschreven wordt, bestaat er volgens de toezichthouder een risico op hogere rentes en kunnen sommige consumenten beter wegblijven van een regiehypotheek.

Ik zou het als regiepartij onverantwoord vinden om een businessmodel te hebben waarbij je elke keer maar nieuwe leningen moet uitgeven

Twee anonieme hypotheekadviseurs vergelijken de regiepartijen met de klantonvriendelijke budgetvlieger Ryanair. Prima zolang je alleen een hypotheek afneemt, maar zodra je meer wilt gaat de teller lopen. De adviseurs waarschuwen voor onredelijke renteverhogingen bij wijzigingen op de hypotheek. En voor renteherzieningen waar geen mens mee akkoord zou gaan, maar die je wel moet accepteren als je nieuwe advieskosten niet kunt veroorloven. “Weet waar je aan begint, je legt je hoofd in een strop”, zegt de anonieme hypotheekadviseur.  

Griezelig  

Hij blijkt niet alleen te staan. De Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners (NVHP) stond toe dat er een enquête werd gehouden onder de leden. Van de 150 respondenten gaf ongeveer de helft aan dat ze een regiehypotheek een groter risico vonden dan de hypotheek bij een bank, vooral als er buitenlandse investeerders bij betrokken zijn. Voormalig NVHP-bestuurder Evert Creemers toont begrip voor dat resultaat. “De rentes zijn bij dit soort partijen nu erg laag. Maar kom je in betalingsachterstand, door echtscheiding, ontslag of wat dan ook, dan wordt het griezelig.”  

Geen invloed  

Stemmingmakerij vindt Daan Potjer het. Hij is directeur van Dynamic Credit, het bedrijf dat de funding binnenhaalt voor regiepartij bijBouwe. Net als bij andere regiepartijen verbinden investeerders zich aan de volledige looptijd van de hypotheek. Ze zitten er dus voor minstens dertig jaar aan vast. De beleggers stemmen ermee in dat Dynamic Credit het rentebeleid bepaalt. “Investeerders hebben daar geen invloed op. Wij moeten een rente kunnen zetten die fair is voor de leners. Zonder dat we daar onder druk worden gezet door een belegger”, zegt Potjer.  

Gelijk speelveld  

De vraag of buitenlandse beleggers weer zullen vertrekken als Nederlandse hypotheken minder interessant worden, is volgens directeur van Venn Hypotheken Marc de Moor irrelevant. “Die hypotheken zijn voor 30 jaar verstrekt. Een investeerder kan er alleen maar uit als die een andere partij vindt die er wel in wil investeren”, zegt De Moor. Dat het hypotheekpapier van Venn en veel andere regiepartijen vrij verhandelbaar is, heeft volgens De Moor geen invloed op de rente die een consument betaalt. “Investeerders weten dat er in Nederland een gelijk speelveld in het bepalen van de rente is. De AFM wil dat de rente voor nieuwe hypotheken dezelfde is als voor bestaande klanten. Als wij vandaag hypotheken verstrekken met investeerder A en de rente is X dan weten andere investeerders dat wij daar niet zomaar twee procent kunnen bijpompen.”  

Respectabele partijen  

Paul Wessels, directeur van Tulp Hypotheken, vraagt zich überhaupt af waarom het verhandelen van hypotheekportefeuilles zo geproblematiseerd wordt. “Grootbanken maken voor de helft van hetzelfde instrument gebruik. Ook hun continuïteit is voor een belangrijk deel gestoeld op securitisaties. Daar beleggen hoofdzakelijk buitenlandse investeerders in. Dus de helft van de totale schuldenberg van 700 miljard euro, is gefinancierd door buitenlandse investeerders”, zegt Wessels. 

Grootbanken hebben er een handje van het verhaal in de markt te brengen dat het van nieuwe toetreders en buitenlandse partijen toch niet zeker is dat ze er altijd zullen zijn

Een punt waarover ook Potjer zich verbaast. De zogenaamd rücksichtslose investeerder waarvoor wordt gewaarschuwd, is in de meeste gevallen gewoon een pensioenfonds of verzekeraar. “Respectabele partijen die allemaal onder toezicht staan van DNB of een buitenlandse centrale bank.” Zou de funding vanuit die partijen om wat voor reden dan ook opdrogen, dan heeft dat volgens Potjer geen gevolgen voor de dienstverlening aan de consument. “De manier waarop wij het hebben geregeld is dat wij niet verdienen op de uitgifte van de lening. Wij vragen een management- en servicefee over de looptijd van de lening. Als het nu stopt met nieuw geld, dan kunnen wij voor de komende 30 jaar bestaan. Ik zou het als regiepartij onverantwoord vinden om een businessmodel te hebben waarbij je elke keer maar nieuwe leningen moet uitgeven.”  

Ons merk  

Waar komt dan het wantrouwen vandaan? In het artikel grijpen de adviseurs terug naar de ervaringen met Hypotrust, een regiepartij avant la lettre. Klachteninstituut Kifid moest meermalen een uitspraak doen nadat er inderdaad exorbitante renteherzieningen gedaan werden. Het ligt de adviseurs nog vers op het netvlies, maar volgens Potjer zijn die gevallen niet te vergelijken met de situatie nu. “Hypotrust leende z’n merk uit en had geen invloed op de rente. Wij hebben zelf de vergunning. Het is ons merk en wij zetten de rente”, zegt Potjer. Volgens hem is niet alleen de manier van funding verschillend, maar is sindsdien ook de regelgeving en het toezicht fors aangescherpt. “Elke partij in Nederland die hypotheken verstrekt moet aan dezelfde strenge wetten en regels voldoen. Daar is heel weinig ruimte voor verschillen.”  

In de touwen  

Hoe kan het dan dat de helft van de NVHP-leden zo huiverig is om een regiepartij te adviseren aan de klant? Potjer kan het niet verklaren. “Als ik kijk hoeveel adviseurs ons product aanbieden, dan zie ik een heel ander beeld dan wat er geschetst wordt. Adviseurs zijn hartstikke slim. Die kijken naar de voorwaarden. En als wij zulke slechte voorwaarden hebben, dan zouden we toch niks verkopen? Maar regiepartijen verkopen juist heel goed.”  

Als ik kijk hoeveel adviseurs ons product aanbieden, dan zie ik een heel ander beeld dan wat er geschetst wordt

De Moor heeft wel een vermoeden waar het vandaan komt. “Ik heb wel eens vaker in panels gezeten waar ook grootbanken bij aanwezig waren. Ze hebben er een handje van om dat verhaal in de markt te brengen dat het van nieuwe toetreders en buitenlandse partijen toch niet zeker is dat ze er altijd zullen zijn. Wat ze vergeten is dat ze tijdens de crisis zelf in de touwen hingen, miljarden overheidssteun nodig hadden en aan het infuus van de ECB hebben gelegen”, zegt De Moor.  

Collectieve kwaliteitsnormen  

De NVHP heeft zelf ook geen uitgebreide analyse uitgevoerd op de resultaten uit de enquête. In een schriftelijke reactie zegt NVHP-bestuurder Maaike Verhoef dat het mogelijk komt omdat haar leden dezelfde zorgen hebben als de zorgen die de Consumentenbond en de AFM in de Groene Amsterdammer uiten. Negatieve ervaringen met regiepartijen uit het verleden zouden er volgens Verhoef ook aan ten grondslag kunnen liggen.  

Hebben hypotheekadviseurs wel voldoende kennis over de organisatiestructuur van de verschillende regiepartijen? Verhoef zegt daarover dat de afspraken tussen de regiepartijen en hun geldverstrekkers over het algemeen niet openbaar zijn. Harde garanties worden volgens haar door de hypotheekverstrekkers ook niet gegeven. “Indien geconstateerd wordt dat adviseurs onvoldoende inzicht hebben in de organisatiestructuur, is het aan de regiepartijen om zich bijvoorbeeld te verenigen en collectieve kwaliteitsnormen te stellen en voorlichting te geven over de organisatiestructuur van de aangesloten leden-regiepartijen”, zegt Verhoef.  

Tulp Hypotheken probeert volgens Wessels adviseurs al zoveel mogelijk transparantie te verschaffen over de investeerders. Dat neemt volgens hem veel onzekerheid weg. Potjer zegt vanuit het intermediair nauwelijks vragen te krijgen over de investeerders van Dynamic Credit. Het is volgens hem ook niet nodig. “De bank leent ook niet zijn eigen geld uit. Je vraagt dan toch ook niet wie de obligaties van die bank gekocht heeft? Of wie z’n spaargeld bij de bank gestald heeft?”