Wat zijn de gevolgen van de coronacrisis voor de woningmarkt?
2020 zal de geschiedenis ingaan als het jaar van de coronacrisis. Op dit moment is nog onduidelijk wat hiervan de gevolgen exact zijn voor de woningmarkt. Krijgt het virus de hypotheekrente omhoog? Of blijven we toch aan de onderkant? Zakt de huizenmarkt in? Of valt het uiteindelijk allemaal best mee? De stand van zaken.
Lees verder
De laatste maand van 2019 is het startpunt van wat naar later blijkt een enorme crisis. In het Chinese Wuhan wordt het eerste geval van corona vastgesteld. Terwijl in China duizenden mensen het leven laten, gaat in Europa het gewone leven nog even door. Tot in Noord-Italië eind januari het eerste Europese geval van corona wordt bevestigd. In Nederland sijpelt dat nieuws langzaam door en nog trager de mogelijke impact die dat heeft.
Huizenmarkt beleeft hoogtepunt
Tot eind februari, begin maart lijkt er nog amper iets aan de hand. De huizenmarkt beleeft een absoluut hoogtepunt als gevolg van de steeds verder dalende hypotheekrentes. Verkopers krijgen recordprijzen voor hun huis, kopers kunnen lenen tegen de laagste rente.
In de eerste week van maart – enkele dagen nadat in Nederland het eerste geval van corona wordt vastgesteld – wordt zelfs de allergrootste hypotheekrentedaling ooit genoteerd. Van Bruggen Adviesgroep constateert dat in die week twee op de drie geldverstrekkers de rentes verlaagden. Hoe langer vast, hoe groter het aantal geldverstrekkers dat de rente verlaagde. Reden: de coronacrisis. Voor de Amerikaanse centrale bank een aanleiding om de rente met 0,5 procentpunt te verlagen. Een dergelijke renteverlaging zorgt doorgaans ook voor lagere hypotheekrentes.
Eerste negatieve geluiden medio maart
De eerste negatieve geluiden over de huizenmarkt klinken pas rond 13 maart. Vereniging Eigen Huis voorziet dat de woningmarkt niet buiten schot blijft als beperkende maatregelen om de verspreiding van het virus tegen te gaan lang aanhouden. Op dat moment zijn ook de eerste negatieve gevolgen van de pandemie op de economie al zichtbaar, vooral doordat het reisverkeer in veel landen wordt stilgelegd, winkels en bedrijven sluiten en aandelenbeurzen dalen. Dat heeft zijn weerslag op het consumentenvertrouwen. Ondertussen blaast de NVM de halfjaarlijkse Open Huizen Dag af.
Het gros van de advieskantoren sluit vanaf medio maart de deuren en stapt over op digitaal en telefonisch advies om fysiek contact te vermijden. Kantoren die geopend blijven, geven consumenten veelal de gelegenheid een fysiek bezoek om te zetten in telefonisch contact of bijvoorbeeld videochatten.
Corona drukt geen stempel op aantal hypotheekaanvragen
Corona drukt in maart nog geen stempel op het aantal hypotheekaanvragen. In ieder geval niet in negatieve zin. Oversluiters maken nog snel gebruik van de mogelijkheid tegen de laagst mogelijke rente te lenen. Starters en doorstromers doen hetzelfde, zeker nu geluiden opgaan dat de rente klimt. Wel zien makelaars het tij keren: er is eind maart iets minder interesse voor te koop staande woningen.
In de tweede helft van maart treffen diverse hypotheekverstrekkers voorzieningen voor mensen die als gevolg van de corona-uitbraak in acute financiële nood zijn gekomen. De meeste aanbieders staan een betaalpauze toe op de hypotheekaflossing van maximaal drie maanden. Begin mei blijken hier al 16.000 mensen gebruik van te hebben gemaakt.
NHG staat 9% van totale hypotheek aan achterstand toe
NHG doet ook een duit in het zakje. Bestuurder Arjen Gielen verwacht dat veel consumenten niet genoeg hebben aan de drie maanden betaalpauze van de banken. Met de Woonlastenfaciliteit (WLF) van NHG staat hij consumenten toe om tot 9% van de totale hypotheek aan achterstand op te bouwen. De WLF geldt als een extra lening naast de hypotheek, waardoor de hypotheekrenteaftrek niet in gevaar komt.
Raj Singh, eigenaar van adviesketen Hypotheek Visie, ziet daaruit het risico van overkreditering opdoemen. Hij roept geldverstrekkers en toezichthouders op om inzicht te verschaffen in elkaars betalingsregelingen. Het moet voor consumenten mogelijk blijven om de schulden op termijn ook weer in te lopen.
VEH verwacht veel invloed van corona op huizenmarkt
Eind maart spreekt VEH de verwachting uit dat de coronacrisis grote invloed heeft op de woningmarkt. Zij baseert zich op een onderzoek onder huiseigenaren. De helft van hen denkt dat de crisis een waardedaling van de huizen veroorzaakt en iets minder dan de helft denkt zelfs dat de woningmarkt tijdens de crisismaatregelen tot stilstand komt.
Het beeld van de hogere rentes blijft aanhouden. Maar ook de toename van de hypotheekaanvragen zet door. Wel concludeert De Hypotheker eind maart dat de hypotheekrente niet lager meer kan. Naast oversluiten worden ook verbouwingen en woningverduurzaming genoemd als redenen voor het hogere aantal aanvragen, alsook de populariteit van verzilveren. Al blijkt uit onderzoek van VEH korte tijd later dat huiseigenaren woningverduurzaming in toenemende mate uitstellen als gevolg van de coronapandemie.
Steeds meer ondernemers in problemen
Steeds meer ondernemers komen in moeilijkheden. Zij moeten verplicht een corona-vragenlijst invullen voor hun hypotheekaanvraag. Vanaf 30 maart moeten zij bij aanvraag van een NHG-hypotheek aangeven of hun onderneming financieel wordt getroffen door de coronacrisis. De consequenties van de antwoorden kunnen per geval anders zijn.
Dat rekening houden met de huidige omstandigheden van belang is onderstreept Woonfonds-manager Paul Bänziger begin april. Hij waarschuwt adviseurs om niet aan de coronacrisis voorbij te gaan wanneer ze willen voorkomen dat ze over pakweg een half jaar met een hersteladvies moeten komen richting zelfstandigen. Hij benadrukt dat er bedrijven zijn met klinkende cijfers uit het verleden die nu opeens op omvallen kunnen staan.
Nederlander houdt voor lange termijn vertrouwen in huizenmarkt
Voor de langere termijn houdt de Nederlander vertrouwen in huizenmarkt. De crisis verandert daar niets aan, blijkt uit onderzoek in april van De Hypotheker. Driekwart verwacht dat de vraag naar huizen onverminderd groot blijft, omdat er een groot tekort is. Wel is het sentiment onder de groep Nederlanders die een woning wil kopen iets voorzichtiger. De meerderheid van de huizenzoekers kiest ervoor de aankoop uit te stellen totdat er meer duidelijkheid is over de gevolgen van de coronacrisis op de huizenmarkt.
Ook NVM-voorzitter Onno Hoes verwacht dat het niet zo’n vaart zal lopen met het instorten van de woningmarkt. De huizenprijzen blijven in de eerste maand na het uitbreken van de crisis stabiel. Wel lijkt even sprake van een groter aantal huishoudens dat een beroep doet op de ontbindende voorwaarden (4%), maar dat ligt inmiddels weer op het normale niveau van 2,5%. Daartegenover staat de visie van bijvoorbeeld ABN Amro. Die verwacht een afname van het aantal woningverkopen dit jaar en vanaf 2021 dalende huizenprijzen, waardoor meer mensen met een hypotheek komen te zitten die onder water staat.
De tijd zal het leren wat de exacte gevolgen van de coronacrisis zijn. Al is er geen glazen bol voor nodig om te voorspellen dat de kans nihil is dat de laagterecords van de hypotheekrentes dit jaar verbroken worden. Daarvoor was het dieptepunt te laag.
