Een koper die geen geldig beroep doet op het financieringsvoorbehoud, betaalt met een standaard NVM-koopcontract een boete van 10 procent van de koopsom. Bij een gemiddelde woningprijs is dat al gauw ruim 35.000 euro. Met de huidige snelheid waarmee woningen verkocht worden, staat die boete vaak niet in verhouding tot de werkelijk geleden schade. Is de hoogte van de boete nog wel reëel? Volgens makelaarsvereniging NVM en Vereniging Eigen Huis is er geen reden tot aanpassing.reëel? Volgens makelaarsvereniging NVM en Vereniging Eigen Huis is er geen reden tot aanpassing.

Het was een opmerkelijke zaak. Een stel ging tijdens het aankooptraject van hun woning uit elkaar en meldde dat bij hun beoogd financier Aegon. Die wilde uiteraard geen hypotheek meer verstrekken aan de ex-geliefden. Daar namen de verkopers volgens de rechtbank in Rotterdam terecht geen genoegen mee. Al vond de rechter de boete van ruim 25.000 euro wel ‘buitensporig hoog’ in verhouding tot de schade. De uiteindelijke overdracht aan de nieuwe kopers vond slechts één maand later plaats.

Volledige boete betalen

Daarmee waren ze aanmerkelijk beter af dan een koper die vorig jaar 79.000 euro boete moest betalen van de rechtbank in Eindhoven. Terwijl de dubbele lasten van de verkoper niet meer dan 16.320 euro bedroegen én het huis uiteindelijk voor meer geld werd verkocht. Hetzelfde geldt voor een koper bij de rechtbank in Zutphen, waar de eisende partij zelf zijn schade becijferde op 15.000 euro, maar de rechtbank toch vasthield aan de volledige boete van 64.000 euro.

De kopers die de rechtbank erop wezen dat hun boete niet in verhouding stond tot de schade, zagen dat argument van tafel geveegd worden. Het boetepercentage is een standaardbeding in de koopovereenkomsten, werkelijk geleden schade is geen factor.

Alleen een stok achter de deur?

Als de boete losstaat van de schade en vooral bedoeld is als stok achter deur om niet te lichtzinnig uit een koopcontract te stappen, is het dan nog wel redelijk dat die standaard 10 procent bedraagt? Zou bijvoorbeeld 5 procent of een gefixeerd bedrag van 10.000 euro dan niet al voldoende zijn? In veel gevallen gaat het om kwetsbare consumenten zonder kwade opzet die in diepe financiële problemen terecht komen.

NVM: Schadevergoeding én aansporende functie

Volgens makelaarsvereniging NVM, de opsteller van de standaard koopovereenkomsten, is de boete echter wel degelijk verbonden aan de schade. “Dat met boetes grote bedragen gemoeid zijn, betekent nog niet dat een boete van 10 procent van de koopsom te hoog is gezien de huidige tijd”, zegt een NVM-woordvoerder. De hoogte moet volgens hem vooral een garantie zijn dat de bescherming van de verkoper afdoende is.

“Of die bescherming adequaat is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Denkbaar is dat de boete ondercompenseert, dat wil zeggen onvoldoende is om de schade van de verkoper af te dekken. Denkbaar is ook dat de boete overcompenseert, dat wil zeggen hoger is dan de geleden schade. In het laatste geval zal de aansporende functie van de boete prominenter op de voorgrond treden.”

Op enig moment zekerheid verschaffen

Ook Vereniging Eigen Huis vindt een boeteclausule van 10 procent de koopsom niet onrealistisch. Woordvoerder Hans André de la Porte benadrukt dat een aspirant-koper die tegen een boete aanloopt al een paar veiligheidsmaatregelen gepasseerd is. De wettelijke drie dagen bedenktijd, en het financieringsvoorbehoud op zich.
“Het uitgangspunt is dat de verkoper op enig moment zekerheid heeft dat de verkoop doorgaat”, zegt woordvoerder Hans André de la Porte. “Die zekerheid is belangrijk, want de verkoper gaat ook door met de koop van een andere woning.”

Niet elk huis wisselt snel van eigenaar

André de La Porte beaamt dat de clausule geen rekening houdt met de huidige marktomstandigheden, maar waarschuwt voor de misvatting dat alle huizen momenteel snel verkocht worden. “Heel veel huizen zijn moeilijk verkoopbaar. Grote huizen waar veel aan moet gebeuren, daar is weinig belangstelling voor. Als je dan denkt iemand gevonden te hebben, dan kan de schade veel groter zijn als de afspraken niet worden nagekomen. De ellende van de een moet niet ook de ellende van de ander worden.”

Bovendien kan er volgens André de la Porte ook schade zijn die moeilijker aan te tonen is. Bijvoorbeeld als een woning in een gewilde stad na een mislukte verkoop terug op de markt komt. “Dan denkt een koper: dat huis kennen wel al, daar zal wel iets mis mee zijn. Dat zet de verkoper op achterstand, want die heeft iets uit te leggen.”

Rechter matigt boete zelden

Het komt ongetwijfeld voor dat een verkoper 10 procent van de koopsom schade lijdt. Maar in veruit de meeste gevallen zal dat niet zo zijn. Zouden rechters dan niet wat vaker naar de reële schade moeten kijken? De NVM ziet ook dat matiging niet heel veel voorkomt. “Uit de jurisprudentie blijkt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt”, zegt de woordvoerder.

Redelijke verhouding met schade behouden

Bij die beoordeling is ook de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen van belang. Desalniettemin is de NVM van mening dat de werkelijk geleden schade een aanzienlijk gewicht in de schaal moet leggen. “Het is belangrijk dat de hoogte van een boetebeding in een redelijke verhouding tot de werkelijk geleden schade staat, zodat deze in rechte overeind blijft.” Maar hij vult aan: “Doorgaans staat de 10 procent boete in een redelijke verhouding tot de geleden schade gezien het feit dat veel boetes van 10 procent worden toegewezen."